مقالات · نوفمبر 2026

عقد المقاولات: أداة لإدارة المشروع قبل أن يكون مستندًا في النزاع

بقلم م. صلاح بن سالم البكري — محكّم معتمد لدى مركز قطر الدولي للتوفيق والتحكيم، وخبير هندسي وعقاري معتمد لدى وزارة العدل

مقدمة

في كثير من ملفات النزاعات الهندسية التي تُعرض على الخبرة القضائية أو التحكيم، يتكرر المشهد نفسه: مالك ومقاول بدآ المشروع بحسن نية، ثم انتهيا أمام المحكمة يختلفان على عبارة في العقد، أو على أعمال إضافية لم توثَّق، أو على أسباب تأخير لم يُخطر بها أحد في وقتها.

والدرس الذي تؤكده هذه الملفات أن عقد المقاولات ليس ورقة تُوقَّع لبدء العمل ثم تُحفظ في الأدراج، بل هو الإطار الذي يُدار به المشروع يومًا بيوم. وجودة صياغته، والالتزام بإجراءاته، يحددان إلى حد بعيد هل ينتهي المشروع بتسليم هادئ أو بنزاع طويل ومكلف.

أولًا: العقد بوصفه خطة إدارة

العقد الجيد يجيب مسبقًا عن الأسئلة التي ستُطرح حتمًا أثناء التنفيذ، وأهمها:

حين تكون هذه العناصر محددة، يستطيع مدير المشروع قياس التقدم بموضوعية، ويعرف كل طرف حقوقه والتزاماته دون اجتهاد.

ثانيًا: البنود التي تصنع النزاعات أو تمنعها

تتركز معظم الخلافات في أربع مسائل، وكل واحدة منها تحتاج نصًا واضحًا:

1. الأوامر التغييرية: من يملك صلاحية إصدارها، وهل يُشترط أن تكون مكتوبة، وكيف تُسعَّر (بأسعار العقد أم بأسعار جديدة)، وما أثرها في مدة التنفيذ.

2. التأخير والتمديد: متى يُعد التأخير مبررًا يستحق عنه المقاول تمديدًا، ومتى تُطبق غرامة التأخير، وما سقفها. ومن أهم ما يُغفل هنا مواعيد الإخطار؛ فكثير من العقود تشترط إخطار الطرف الآخر بالحدث المسبب للتأخير خلال مدة محددة، وقد يضيع حق المقاول إذا لم يلتزم بها.

3. المطالبات والمراسلات: آلية تقديم المطالبات، والمستندات المطلوبة لإثباتها، ومدة الرد عليها. ويجب أن يحدد العقد كذلك وسيلة التواصل الرسمية ولغتها، كأن ينص على أن البريد الإلكتروني هو الوسيلة المعتمدة للمراسلات والإخطارات والمطالبات، مع تسمية العناوين الإلكترونية المعتمدة لكل طرف، والأشخاص المخولين بالإرسال والاستلام، ولغة المراسلات (العربية أو الإنجليزية). فالتعليمات التي تُعطى عبر الهاتف أو تطبيقات المحادثة أو شفهيًا في الموقع يصعب إثباتها لاحقًا، أما البريد الإلكتروني المعتمد في العقد فيوثق تاريخ الإخطار ومضمونه ومرسله، ويُغلق باب الخلاف حول وصول الإخطار من عدمه.

4. الاستلام والضمان: إجراءات الاستلام الابتدائي والنهائي، وقائمة الملاحظات، ومدة الصيانة، والمسؤولية عن العيوب. ويُذكر هنا أن القانون المدني القطري يقرر مسؤولية المقاول والمهندس عن سلامة المباني مدة عشر سنوات، وهي مسؤولية لا يُعفي منها مجرد الاستلام.

ثالثًا: الدفعات واعتمادها

الدفعات هي شريان المشروع، وأي خلل في آليتها ينعكس مباشرة على سير العمل. فتأخر صرف المستخلص يضغط على سيولة المقاول، فيتباطأ التنفيذ، فيتأخر المشروع، ثم يبدأ تبادل الاتهامات. لذلك ينبغي أن يحدد العقد هذه الآلية بدقة.

أنواع الدفعات

من يعتمد الدفعة؟

هذه من أهم المسائل التي يجب أن يحسمها العقد، والتسلسل المعتاد كما يلي:

  1. المقاول يقدّم المستخلص: مرفقًا بحصر الكميات المنفذة، والقياسات، والمستندات الداعمة.
  2. الاستشاري (المهندس المشرف) يراجع ويعتمد: يتحقق من الكميات على الطبيعة، ومن مطابقة الأعمال للمواصفات، ثم يصدر شهادة الدفع بالمبلغ المستحق، وله أن يخصم ما لم يُنفَّذ أو ما نُفذ معيبًا.
  3. المالك يصرف: يسدد المبلغ المعتمد خلال المدة المحددة في العقد.

ويُفضَّل أن يكون الاعتماد الفني بيد الاستشاري لا المالك مباشرة، لأنه طرف فني محايد نسبيًا، واعتماده يحمي الطرفين: يحمي المالك من صرف مبالغ عن أعمال غير منفذة، ويحمي المقاول من رفض غير مبرر أو تأخير في الاعتماد. وإذا لم يكن في المشروع استشاري، فيجب أن يسمي العقد ممثلًا للمالك بصلاحيات محددة ومكتوبة.

المدد الزمنية

ينبغي أن يحدد العقد مدة لمراجعة المستخلص واعتماده، ومدة أخرى لصرفه بعد الاعتماد. وعلى سبيل المثال، تمنح عقود فيديك (FIDIC) المهندس 28 يومًا لإصدار شهادة الدفع من تاريخ استلام المستخلص، وتلزم المالك بالسداد خلال 56 يومًا من تاريخ الاستلام نفسه. والمهم ألا تُترك المدد مفتوحة.

الخصومات من المستخلص

يجب أن تُذكر الخصومات بوضوح، ومنها:

تنبيهان مهمان

رابعًا: كيف تولد النزاعات من ثغرات العقد؟

من واقع الخبرة، أغلب النزاعات لا تنشأ من سوء نية، بل من:

وفي هذه الحالات يتحول النقاش من مسألة فنية قابلة للقياس إلى خلاف على تفسير النص، فتطول المدة وترتفع الكلفة على الطرفين.

خامسًا: المستندات اليومية هي الدليل

العقد يحدد الحقوق، لكن المستندات هي التي تثبتها. وعند فحص أي نزاع، فإن أول ما ينظر إليه الخبير:

والطرف الذي يوثق التزامه بالإجراءات التعاقدية أولًا بأول يكون موقفه أقوى بكثير، حتى لو كان حقه الفني أضعف نسبيًا.

سادسًا: آلية تسوية النزاع

بند تسوية النزاعات من أكثر البنود التي يُستهان بها عند التوقيع، مع أنه البند الذي يحدد كلفة الخلاف ومدته. والأفضل أن يحدد العقد مسارًا متدرجًا:

  1. التفاوض المباشر بين الطرفين خلال مدة محددة.
  2. الإحالة إلى خبير فني مستقل أو وسيط للتوفيق.
  3. التحكيم أو القضاء.

وإذا اختير التحكيم، فينبغي أن يحدد العقد عدد المحكمين، ومكان التحكيم ولغته، والقواعد أو المركز الذي يُدار تحت مظلته، تجنبًا لخلاف جديد حول كيفية حل الخلاف. ويوفر قانون التحكيم القطري رقم (2) لسنة 2017 إطارًا واضحًا لذلك.

قائمة مراجعة سريعة قبل التوقيع

الخلاصة

عقد المقاولات هو أداة الإدارة الأولى للمشروع وخط الدفاع الأول عند الخلاف. ومراجعته فنيًا وقانونيًا قبل التوقيع، والالتزام بإجراءاته وتوثيقها أثناء التنفيذ، أقل كلفة بكثير من معالجة نزاع بعد وقوعه.

هذه المقالة للتوعية العامة، ولا تُعد استشارة قانونية أو فنية لحالة بعينها.

هل تحتاجون إلى مراجعة عقد مقاولات أو تقييم نزاع قائم؟

نراجع عقود المقاولات قبل توقيعها، ونقيّم النزاعات القائمة من الناحية الهندسية.

اطلب خدمة تواصلوا معنا عبر واتساب

م. صلاح بن سالم البكري · الدوحة، قطر